کاهش اشتهای خرید زمین و املاک کلنگی در تهران

به گزارش رپید دانلود، ابرحباب زمین در بازار املاک شهر تهران مطابق نشانه هایی که در میانه فصل پاییز براساس تغییر رفتار خریدار و فروشنده رویت شد، سرانجام در فاز تخلیه قرار گرفت.

کاهش اشتهای خرید زمین و املاک کلنگی در تهران

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: آمار رسمی از نبض پاییزی معاملات ملک کلنگی نشان می دهد فصل گذشته به دنبال کاهش انتظارات تورمی و خروج سفته باز ها از بازار های مختلف، حجم معاملات خرید زمین در پایتخت نصف شد. افت شدید تقاضای غیرمصرفی در این بازار از یکسو و فروشنده شدن مالکان ساختمان های مسکونی کلنگی در تهران از سوی دیگر بر سرعت رشد قیمت زمین تاثیر گذاشت؛ به طوری که تورم فصلی این دسته از املاک -کلنگی ها- نیز از 36 درصد در تابستان به 6/ 18 درصد در پاییز رسید. برآیند تحولات جدید در بازار زمین باعث شده است نه تنها فرایند حجیم تر شدن حباب قیمتی متوقف شود که نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در تهران که معیار مشخص کننده برای شروع به ساخت و ساز در سمت بسازوبفروش ها محسوب می شود نیز به میزان خیلی خفیف کاهش یابد. اتفاق پاییزی در زمین ساخت وساز، اما یک نقطه تاریک هم دارد.

کاهش اشتهای خرید زمین و املاک کلنگی در فصل پاییز در شهر تهران منجر به سقوط تورم پاییزی در بازار معاملات این گروه از املاک مسکونی شد. داده های رسمی از تحولات بازار معاملات زمین و مسکن در شهر تهران مربوط به فصل پاییز سال جاری نشان می دهد، با کاهش خرید های سرمایه ای در بازار زمین واملاک کلنگی تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و کاهش ریسک های غیراقتصادی در سومین فصل از سال جاری، بازار این گروه از املاک نیز به تحولات ایجاد شده واکنش نشان داد.

این تحولات که از نیمه پاییز سال جاری منجر به کاهش نوسان و همچنین افت قیمت در بازار های اقتصادی موازی بازار مسکن (بازار معاملات سهام، طلا، ارز، سکه، خودرو و...) شد در بازار معاملات خرید وفروش مسکن خود را ابتدا در شکل توقف تورم ماهانه مسکن در آبان ماه وسپس در شکل ثبت تورم منفی در آذرماه نشان داد.

با این حال و در شرایطی که بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی در تابستان سال جاری، بالاترین تورم فصلی در 20 سال اخیر در بازار معاملات زمین ومسکن را به خود اختصاص داد، اما به دنبال تحولات ایجاد شده در پاییز مبنی بر کاهش ریسک های غیراقتصادی و همچنین کاهش انتظارات تورمی، با کاهش سرعت رشد قیمت روبرو شد؛ به طوری که تورم فصلی زمین واملاک مسکونی کلنگی در پاییز در مقایسه با تورم فصلی تابستانه در این بازار نصف شد.

تابستان سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک کلنگی در شهر تهران در مقایسه با یک فصل قبل یعنی بهار 99 معادل 36 درصد رشد کرد. این میزان در پاییز در مقایسه با تابستان 6/ 18 درصد گزارش شده است. این موضوع نشان می دهد در فصل پاییز که عمده بازار های اقتصادی با کاهش سطح بازدهی، افت قیمت وکاهش نرخ روبرو شدند در بازار زمین نیز به لحاظ سرعت رشد قیمت نوعی آتش بس برقرار شده و همین موضوع منجر به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات این گروه از املاک مسکونی شده است.

اشتهای خرید کلنگی و زمین نیز در تهران در این فصل نصف شد. اشتهای شدید برای خرید زمین واملاک مسکونی کلنگی به عنوان یک پناهگاه امن سرمایه ای که عمدتا در سال های 97 و 98 و نیمه 99 از سمت متقاضیان غیرمصرفی یعنی سفته باز ها وسرمایه گذاران ریسک پذیر بازار ملک تحت تاثیر تشدید نااطمینانی، انتظارات تورمی و متغیر های تشدیدکننده این انتظارات، ایجاد نوسان در سایر بازار های اقتصادی و... افزایش یافته بود منجر به رشد حجم معاملات خرید زمین واملاک کلنگی در تابستان سال جاری معادل 20 درصد نسبت به یک فصل قبل یعنی بهار 99 شد.

اما در پاییز یعنی در فصل ریزش بازار های اقتصادی و انتظارات تورمی و همچنین کاهش بدبینی نسبت به آینده اقتصاد، تحت تاثیر کاهش ریسک های غیراقتصادی ناشی از اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، بازار معاملات مسکن و زمین نیز با تحولاتی همراه شد.

به دنبال به صفر رسیدن تورم ماهانه مسکن در آبان ماه وکاهش آن در آذر، نتایج تحقیقات میدانی درخصوص بازار معاملات زمین وملک کلنگی نیز که در آبان ماه در گزارشی با عنوان نوبت ابرحباب زمین منتشر شد نشان داد نشانه هایی از کاهش اشتها و میل به خرید زمین وملک کلنگی و همچنین کاهش نوسانات قیمتی که در سایر بازار های اقتصادی نیز در این فصل مشاهده شد، در بازار زمین و ملک کلنگی هم رصد می شود.

این نشانه ها در شکل افزایش تعداد فروشنده ها وعرضه کننده های زمین و ملک کلنگی به بازار خود را نشان داد. از سوی دیگر تعداد خریداران مصرفی و غیرمصرفی نیز در این بازار به شدت افت کرد. حتی در برخی از مناطق و در میان برخی از فایل های فروش زمین وملک کلنگی نشانه هایی از کاهش قیمت های پیشنهادی و ثبات در قیمت های قطعی دیده شد. آمار های رسمی که روز گذشته درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در پاییز منتشر شد نیز این موضوع را تایید می کند.

آمار ها نشان می دهد نه تنها سرعت رشد قیمت زمین در پاییز در مقایسه با سرعت رشد قیمت زمین وملک کلنگی در تابستان نصف شده است بلکه اشتهای خرید زمین در این بازه زمانی هم به نصف رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی در شهر تهران در پاییز سال جاری در حالی به 41 میلیون و 270 هزار تومان رسیده است که این میزان در مقایسه با یک فصل قبل 6/ 18 درصد رشد داشته است. این میزان رشد در فصل گذشته (تابستان) در مقایسه با بهار 99 معادل 36 درصد بود. حجم معاملات خرید زمین وملک کلنگی نیز به میزان محسوسی در پاییز سال جاری کاهش یافت. تعداد معاملات خرید زمین وملک کلنگی در پاییز در مقایسه با تابستان 99 معادل 50 درصد کاهش یافت و نسبت به پاییز سال گذشته نیز 29 درصد کم شد.

این آمار نشان دهنده کاهش اشتهای خرید زمین از یک سو و کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران به یک دوم تنها به فاصله یک فصل است.

این در حالی است که این افت وسقوط 50 درصدی در تورم وحجم معاملات فصلی بازار زمین وملک کلنگی، در فصلی به ثبت رسیده است که فصل اصلی معاملات در این بازار محسوب می شوند. سازنده ها به عنوان خریداران مصرفی بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی معمولا در هر سال در فصل پاییز اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی برای شروع پروژه های ساختمانی جدید می کنند و در سال هایی که بازار مسکن در شرایط عادی قرار گرفته است تعداد معاملات زمین در این بازار معمولا بیش از سایر فصل هاست.

برآورد ها درباره تحولات اخیر بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی با استناد به آمار های رسمی درباره تغییرات این بازار در پاییز سال جاری از تاثیر این کاهش اشتها و کاهش سرعت رشد قیمت بر توقف عملیات شارژ حباب زمین خبر می دهد. بررسی ها نشان می دهد پاییز سال جاری به میزان خفیف و نامحسوس از حجم حباب بازار زمین کم شده است و نسبت قیمت زمین به مسکن معادل یک صدم واحدکاهش یافته است.

در بهار 98 نسبت قیمت زمین به مسکن به 4/ 1 رسید که نسبت بالایی محسوب می شود و نشان دهنده شکاف زیاد بین قیمت زمین ومسکن است. این میزان در بهار 99 به 48/ 1 رسید و در تابستان سال جاری در نتیجه بروز ابر حباب قیمتی در بازار زمین به نسبت 53/ 1 رسید. به این معنا که میانگین قیمت زمین در شهر تهران معادل 53/ 1 برابر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران رسید. تابستان سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی در حالی به 34 میلیون و 700 هزار تومان رسید که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در این زمان 22 میلیون و 700 هزار تومان بود. این موضوع نشان دهنده وجود بیش از 10 میلیون تومان اختلاف بین میانگین قیمت زمین و مسکن در شهر تهران در یک فصل است.

هم اکنون با استناد به آمار های رسمی درباره تحولات بازارمسکن شهر تهران در پاییز، این نسبت به 52/ 1 رسیده و معادل یک صدم واحد نسبت به تابستان کاهش یافته است.

این کاهش دو معنا دارد: یکی به معنای کاهش عملیات شارژ حباب قیمت زمین در پاییز است و دیگری به این معناست که حجم این حباب هرچند به میزان اندک کاهش یافته است. در واقع این رویداد تحت تاثیر دو عامل یعنی سقوط حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در پاییز به دنبال کاهش اشتهای سرمایه گذاران ملکی برای انجام معامله در این بازار از یکسو و دیگری به دنبال کاهش محسوس سرعت رشد قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی از سوی دیگر مشاهده می شود.

بررسی ها با استناد به اطلاعات مرکز آمار درباره تحولات بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران در پاییز سال جاری نشان می دهد تحولات بازار زمین و ملک کلنگی در پاییز را می توان به دو گروه سیاه و سفید طبقه بندی کرد. در واقع این تحولات دربردارنده دو گروه اثر سیاه و سفید برای بازار زمین و مسکن است.

اثر سفید تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی را می توان در کاهش تقاضای غیرمصرفی در پاییز در این بازار مشاهده کرد. این رویداد تحت تاثیر کاهش نوسانات قیمتی در سایر بازار ها به دنبال کاهش انتظارات تورمی و کاهش ریسک های غیراقتصادی به کاهش سرعت رشد قیمت در این بازار نیز کمک می کند.

از آنجا که زمین هزینه برترین جزء در ساخت وساز های مسکونی است و کاهش سرعت رشد در بازار زمین و ملک کلنگی می تواند بر کاهش میزان تورم در بازار مسکن نیز اثرگذار باشد همین موضوع می تواند سطح قیمت ها در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قدرت خرید مسکن را هر چند جزئی بهبود دهد یا دست کم مانع از تضعیف بیشتر آن شود. در واقع از آنجا که بازار معاملات زمین به عنوان بازار بالادست بازار معاملات مسکن شناخته می شود، تحولات قیمتی آن بر تحولات قیمتی بازار مسکن نیز اثرگذار است.

اما اثر سیاه تحولات پاییزه بازار معاملات زمین و املاک مسکونی شهر تهران مربوط به افت شدید حجم معاملات زمین در این فصل است. فصل پاییز، در سال هایی که بازار معاملات ملک شرایط عادی دارد پررفت و آمدترین و پرمعامله ترین فصل به لحاظ معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی است و سازنده ها به عنوان متقاضیان مصرفی بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی برای استارت پروژه های ساختمانی در این فصل اقدام به ورود به بازار ملک و انجام معامله می کنند.

افت شدید و نصف شدن حجم معاملات زمین در پاییز در مقایسه با تابستان سال جاری یک پیام منفی نیز برای بازار معاملات مسکن دارد. علامت منفی این رویداد در واقع تداوم رکود ساخت وساز مسکن است. حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در تهران در پاییز سال جاری به سطح تعداد معاملات در این بازار در تابستان سال 98 رسید که به لحاظ کم بودن تعداد معاملات زمین و ملک کلنگی طی 6 سال گذشته بی سابقه بود. در واقع در این 6 سال در هر فصل کمتر از 400 فقره معامله خرید زمین و ملک مسکونی کلنگی اجرا شده بود، اما در تابستان 98 و پاییز سال جاری این حجم از معامله به کمتر از 300 فقره رسید.

نکته مهمی که در این رابطه وجود دارد: پاسخ به سوالی است مبنی بر آنکه آینده بازار معاملات زمین به لحاظ تحولات قیمتی در این بازار به چه سمتی پیش خواهد رفت؟

در این زمینه دو سناریو وجود دارد. یک سناریو آن است که در صورتی که کاهش انتظارات تورمی تداوم داشته باشد و تخلیه حباب در بازار های اقتصادی ادامه پیدا کند، نسبت قیمت زمین به مسکن افزایش نمی یابد و در سطح فعلی متوقف خواهد شد. این سناریو از دیدگاه کارشناسان سناریوی محتمل درباره آینده قیمتی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی است.

سناریوی دوم در واقع پاسخ به این سوال است که آیا این نسبت کاهش خواهد یافت؟ در پاسخ به این سوال باید گفت به دلیل افت شدید معاملات خرید زمین در بازار ملک و محدودیت عرضه، احتمال پایین آمدن و کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن کم است به خصوص اینکه با تخلیه حباب در بازار مسکن احتمال کاهش قیمت مسکن بیشتر از کاهش قیمت در بازار زمین است. همین موضوع نیز کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن را دشوارتر می کند. هر چند در صورت ادامه کاهش سرعت رشد قیمت زمین می توان احتمال کاهش قیمت اسمی زمین در آینده را نیز در نظر گرفت.

میانگین قیمت هر مترمربع زمین در حالی پاییز سال جاری به 41 میلیون و 270 هزار تومان رسید که این میزان در تابستان سال جاری برابر با 34میلیون و700 تومان بود. در پاییز سال جاری براساس آمار بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز برابر با 27 میلیون تومان اعلام شد.

منبع: فرارو
انتشار: 29 اسفند 1399 بروزرسانی: 29 اسفند 1399 گردآورنده: rapidownload.ir شناسه مطلب: 838

به "کاهش اشتهای خرید زمین و املاک کلنگی در تهران" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "کاهش اشتهای خرید زمین و املاک کلنگی در تهران"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید